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两年前，有人问我，中旅城什么时候过3万/平？我回答说不知道。最近，又有人问我，中旅城会不会跌破2万/平？我还是说不知道。问啥都说不知道，在宁波还能找到比老司机更不靠谱的“砖家”吗？我不知道。坦率的说，我对什么都没把握，除了“不知道”三个字。

最早购买中旅城的人，基本上都不是投资客，他们买进去的价格许多都在1.5万/平以下。当时大家都认为这个价格算不上便宜，毕竟位置那么偏，周边配套也缺。 那时候楼市刚从一场持续4年的大衰退中缓过来，大家对于涨价不太敢奢望。 但后来，中旅城变成了最让人热血沸腾的一个楼盘，开创市区第一个“万人摇”盛景。 1万组客户中，有多少投资客，有脚趾头都能猜出个大概。最终，从第二期开始，除了无房户，中旅城的大部分房子都卖给了投资客。 这是个概率问题。转眼，中旅城的房子开始进入二手房市场，这次房东没那么幸运，整体楼市震荡向下，并且持续了差不多2年。但中旅城1期的业主并未感到压力，他们购入成本低，自住为主，而且二手房市场给出的价格也很友好，均价在2.6-2.8万/平，妥妥的翻倍。 命运的转折来自于2期的解禁，当初蜂拥而入的投资客，去年开始蜂拥出货了。 去年，中旅城二手房均价下跌3000-4000元/平，跌幅接近15%，再次创出宁波楼市的“神话”。 在主城所有的次新盘中，夺得下跌榜冠军。 就如当初万人摇一样备受瞩目。

就在上周，老司机写过《别多想了，宁波主城二手房价基本见底》，但中旅城可能是个意外。越涨越买，越跌越卖，哪怕楼市整体在回暖，中旅城的投资客的信心似乎仍继续在流失。 他们现在真的担心会不会跌破2万/平。 这些投资客的购入成本基本在1.7万/平左右，算上利息，现在的盈利已经不算好看，要真跌破2万/平，就要亏着走了。 所以摆在这些投资客面前的，已经不是获利了结，而是要不要及时止损了。 中旅城的房价见底了吗？

判断一个楼盘的价格是否见底，显然超出了老司机的能力，因此大概率我说不准。所以，信与不信，都是你的事。 影响这个小区短期价格走势的，我认为有两个因素： 1、出货量。中旅城之所以创出次新房跌幅记录，很大原因是投资客抛盘过于集中了。不仅集中，而且绝对量也大，导致一时间接盘力量完全跟不上。 根据宁波市房产交易信息网的数据，目前中旅城挂牌房源261套，且每日新增挂牌都在5套以上。单个小区如此大的挂牌量，且增量迅猛，必然导致短期严重的供过于求。从解禁后挂牌及价格走势来看，中旅城的投资客质量堪忧，如果不是资金状况紧张，他们何至于如此慌不择路？2、大环境。楼市的成交在回暖，但力度和时间都还不十分足够，市场还没有形成共识，仍有不少人对短期持悲观态度。如果回暖的势头得以维持，更多的二手房止跌回稳，或许有助于缓解中旅城投资客的恐慌。

谨慎一点说，在投资客的踩踏之下，中旅城二手房的价格可能还会持续下跌一段时间，也不排除跌破2万/平。 但我认为这是非理性的。 如果宁波楼市整体的价格体系基本见底，低于2万我认为并不是中旅城的客观估值，它存在一定的 恐慌性折价 。 在上一轮楼市高峰，也就是十年前，洪塘的房价曾上摸到1.8万的高度，那时宁波的整体均价在2万上下。 十年之后，宁波的均价已经来到3万区间，奥体板块也远非当年洪塘可比，其折价率没有理由进一步放大。高架南面的姚江新城，新盘价格在1.5-1.8倍，次新二手房价格在2倍左右。哪怕更加偏远的慈城新城，二手房价格大多也在2万以上。奥体、地铁、西洪大桥、商业广场、前洋产业园，没道理在大规模开发十年之后，这个板块的房价还呆在原点。何况十年以来，平均物价少说也涨了50%，如今的2万，早已不值十年前的2万了。今年，奥体二期预计开工，姚江新城主题开发的大幕预计也将拉开，江北开头拿下的奥体北面那块地，虽然现在还没动工，别忘了当初的限价是白坯3万。旁边的二手次新房卖2万，这个楼盘还怎么搞？

非理性是人的本性，它会带来损失，也会带来机遇。老司机也不是一个理性的人，事实上没人是理性的，有些人只不过有些人因为了解得多一点，思考得多一点，非理性的成分会控制得少一点。我认为，从长期投资的角度，中旅城低于2万/平的价格，是有买入价值的。那么，是不是现在这个价就不要卖，而转为长期持有呢？这取决于投资客的资金状况，如果资金紧张，而且利息很高（比如民间借款），卖掉也是对的。相比盈利，保持现金流的健康更为重要。 如果真是闲钱投资，耐得住下跌，我确实认为没必要在这个时段卖。还是要强调一点，老司机可没说现在就是底，后面就会涨。持有的前提是经得起煎熬，而且最后阶段的下跌是最折磨人的。否则不会有那么多人割在地板上。道理大家都明白，但最终却很难做到，不是专业不专业的问题，而是人性的控制力过于强大了。恐慌、非理性，才是人性。 最近，来咨询老司机买房的人翻倍增加，客观反映出购买的热情的确回升了。于是我把品牌slogan改成了： 买对房子，找老司机。 是的，买房子没有好不好，只有对不对，合适才是最好的。买房咨询老司机，请搜索关注微信公众号：房产老司机。

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